공실률 30%? 건물주들이 한숨만 나온다는 현재 상황

직장 다니는 사람들이라면 한번쯤은 건물주가 되는 상상을 해보곤 한다고 합니다. 근로를 하지 않고도 여유롭게 생활할 수 있고, 호화스러운 생활을 한번쯤은 해보고 싶기 때문이라고 하는데요.

어떤 건물주의 생활이라는 제목으로 사우나와 골프장을 다니고 건물관리만 한다는 건물주의 삶이 화제가 되기도 했습니다. 하지만 이렇듯 우리가 아는 건물주의 이미지와는 다르게 건물주들의 상황이 그리 좋은 것만은 아니라는 이야기가 들려오는데요. 어떤 일인지 한번 알아보도록 하겠습니다.

건물주의 한숨 '공실률'

건물주들은 세입자에게 임대료를 받거나, 건물의 시세차익을 이용하는 방법 두가지의 방법으로 소득이 발생하게 되는데요. 세입자에게 임대료를 받는 것이 일반적이며 안정적으로 수익을 창출해내는 방법입니다. 건물주들의 상황이 좋지 않고 한숨만 나온다는 말은 바로 세입자가 없다는 의미라고 하는데요. 건물주들의 가장 큰 고민은 '공실률' 이라고 합니다. 

최고 입지의 건물은 바로 배후상권이 좋고 유동인구도 활발하며 사람이 많이 몰리는 곳이라고 하는데요. 공실률이 높고 공실기간이 길어진다는 것은 바로 건물이 위치한 상권이 활발하지 못하는 것을 의미한다고 합니다. 건물이 비어 있다는 것은 단순히 임대소득을 취하지 못하는 것으로 끝나는 것이 아닌 건물의 가치와 가격의 하락을 야기하는 것이라고 하는데요. 주요 상권에 "임대" 현수막이 많아질 수록 많은 언론에서 "공실률"과 "상권악화"를 거론하며 기사화하기 때문에 점점 상황이 악화되는 것입니다.

완고해보이던 강남 상권, 서서히 무너지는 중?

최근 강남에서도 가장 번화한 곳으로 유명한 강남구 신사동, 왕복 8차로 대로변에 "매매, 임대"를 써 붙인 건물들이 늘어나고 있다고 합니다. 강남 건물주는 조물주 위에 강남 건물주라는 말이 있을 정도로, 국내 최고 상권인 강남에 부동산을 소유하고 있는 것만으로도 엄청난 부자라는 의미 이기 때문인데요. 이곳의 건물들은 평균 매매가격이 100억 원 이상이 기본이고 평당 월 임대료는 20만원을 넘어선다고 합니다. 전국적으로 공실률에 대한 고민이 많아지는 가운데, 강남도 예외는 아니라고 하는데요.

3분기 강남지역의 중대형 상가 평균 공실률은 11.3%로 지난 분기 9.8%에서 1.5% 증가했습니다. 공실률 통계가 집계된 이후 처음으로 10%대 공실률을 기록했다고 하는데요. 그 중에서도 강남의 노른자땅, 메인 상권으로 평가받는 강남 대로의 3분기 공실률은 지난 분기 대비 7.9% 상승한 16.4%를 기록했습니다.

명동, 이태원 30%가 공실...

'이태원 클라쓰' 드라마가 히트를 친데 반해, 이태원의 상황은 크게 좋지 않습니다. 
젊은이들이 많이 몰리고, 용산구의 대표적인 번화가로 알려져 있던 이태원은 소규모 상가 공실률 0%에서 3분기 30%까지 치솟았다고 합니다. 또한 신촌의 공실률은 5%에서 10%까지 상승했다고 하는데요.

전국적으로도 지난 3분기 기준 중대형 상가의 공실률은 12.4% 그리고 소규모 상가의 공실률은 6.5%를 기록하며 2002년 이후 가장 높은 공실률을 기록하고 있습니다. 강남 이전 최고의 상권이었던 명동 역시 공실률이 심각한 수준인데요. 예전 중국인 관광객들과 젊은 사람들로 북적였던 명동은 이제 과거의 영광이 되었습니다.

공실률 높아져도 임대료는 못 내려준다

최근 급격히 상승하는 공실률에 대해서 많은 전문가들은 "코로나19"를 원인으로 꼽았습니다. 코로나 바이러스로 인해 경기가 침체되고 발길이 뜸해지면서 주요 상권의 공실률이 상승했다는 주장인데요. 코로나 19 이후 활발해진 온라인 시장 덕분에 오프라인 시장에 방문하는 횟수가 줄어듦에 따라 오프라인 상가들이 빛을 보지 못한 것이라는 주장도 있습니다. 

공실률이 높아짐에 따라 건물주들의 임대료 수익이 줄어들었습니다. 건물을 구입하기 위해 받았던 대출금을 상환하고 나면 사실상 적자를 면하지 못한다고 하는데요. 이러한 상황 덕분에 권리금이 줄어들거나 사라진 곳도 많고, 임대료 역시 내릴 수밖에 없는 결정을 한 곳도 많습니다. 하지만 현재와 같은 경기침체 상황속에서 쉽게 세입자가 가게 오픈을 쉽게 결정할 수 있는 상황도 아니라고 하는데요. 

건물을 매매하는 것도 결코 쉬운 상황이 아니라고 합니다. 공실률이 늘어감에 따라 상권이 악화되고, 굳이 공실률이 많은 건물을 구입할 구매자가 없다는 것인데요. 공시가격현실화에 따른 조정에 공시가격이 크게 올라 세금도 늘어났습니다. 오른 세금을 임대료에 전가하는 조세 전가 현상도 전국 곳곳에서 심심찮게 확인할 수 있는데요. 일부 건물주는 "내 자본금에 대출까지 받아 건물을 구매했는데, 매달 적자"라며 하소연을 하기도 하고 다른 건물주는 "이럴 줄 알았으면 이 돈으로 건물 말고 다른 사업을 했을 것, 후회된다"라고 언급하기도 했습니다.