'1800만 원 투자하면 월 80은 벌어요' 대형 평수의 집주인이 주목한다는 이것

최근 수도권을 중심으로 전, 월세 부동산난이 끊이지 않게 되자 낡은 대형 아파트 1채를 2채로 나누어 임대를 하는 '세대 구분 리모델링' 방식이 유행이 되고 있어 관심이 뜨거운데요. 특히나 자녀들을 모두 키우고 독립을 시킨 장년층 세대에서 많이 시행하고 있는 것으로 알려지고 있습니다. 얼핏 봐서는 전, 월세 난 이 심각한 요즘 혁신적인 대책이라고 생각이 들지만 마냥 좋지만은 않을 것 같은데요. '세대 구분 리모델링'은 과연 어떤 장단점이 있으며 그 현실적인 상황은 어떤지에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다. 

보증금 2000에 월세 80

최근 용인시에서 '세대 구분 리모델링'을 권장한다는 건축 정책을 내며 세대 구분 리모델링이 다시 한번 주목을 받게 되었는데요. 이런 정책은 실제로 이전부터 진행되어오고 있었다고 합니다. 지난 몇 년간 많은 세대는 아니지만 경기 용인시 수지구 상현동 부근에서만 월에 3~4가구는 세대분리 리모델링 공사를 진행했던 것으로 알려졌는데요. 

상현동 금호베스트빌 2차는 2018년에 공사를 진행하였으며 공사 후 만들어진 24평의 집은 보증금 2000만 원에 월세 80만 원을 받고 계약을 했었다고 합니다. 금호베스트빌 2차는 2001년에 준공한 아파트로 알려지는데요. 준공 당시 서울 강남과 용인 일대의 돈 좀 있다 하는 부자들이 주로 입주를 했다고 합니다. 대부분이 50평이 넘는 아파트에다가 주차 공간도 가구당 2대 이상은 기본이며 방 5개 욕실 2개씩 있는 아파트라고 하네요.

장년층이 주를 이루고 있는 이곳

2001년에 많은 입주민들이 입주를 했을 만큼 당시 아이들을 키우던 가정은 아이들이 모두 성장하여 대부분 독립을 한 상태이고 대부분 부부만 거주하고 있다고 하는데요. 큰 집에서 부부만 살다 보니 방 3개는 거의 비워놓고 지내며 집이 넓다 보니까 청소하기도 어려운 상황이라고 합니다. 

때문에 이런 장년층 부부들에게는 현관 옆방 3개를 묶어 임대용 소형 주택을 만듦으로써 월세를 받으면서 있는 부업도 될 겸 아주 만족스러운 사업이라고 하는데요. 하지만 마냥 장점만은 있을 것 같지 않다는 이야기들이 많이 나오고 있는 상황입니다. 문제점은 어떤 것들이 있을까요?

현관문 밖에서 분리해서 마주칠 일은 없어요.

금호베스트빌의 시공사는 당시 아파트의 현관 옆방 3개를 묶어 임대용 소형 주택으로 만들었는데요. 완성된 임대용 주택은 공급면적 기준으로 24평이었고 주방 겸 거실과 욕실, 방 2개로 구성하였습니다. 가장 크게 걱정되었던 사항은 '소음'에 대한 문제인데요. 아무래도 원래 하나였던 집을 가벽으로 나누어 분리하는 방식이다 보니 방음의 측면에서 굉장히 취약할 수밖에 없는 사실 때문입니다. 

이런 점을 보안하기 위해 임대용 주택과 주인집 사이는 노래방 시공에 사용하는 2중 방음벽을 설치해 방음 효과를 최대한 높였고, 임대용 주택에는 깔끔한 주방을 새로 설치하고 욕실도 수리했다고 합니다. 그렇게 벽지와 바닥공사, 창고 필름 작업을 거쳐 임대용 주택은 새로운 집으로 바뀌었는데요. 66평이었던 집은 주인집은 42평, 임대용 주택은 24평으로 나뉘게 되었습니다.

그리고 원래 하나였던 현관문은 아파트 복도로 나와있는 작은방의 창문 쪽을 헐어 임대용 주택의 현관문으로 개조를 했다고 하는데요. 기존에 있는 현관문을 집주인과 세입자가 함께 사용하면 아무래도 불편함이 크기 때문에 각 세대로 들어가는 현관문을 밖에 따로 만들어 완전히 독립된 형태의 집으로 만들었다고 합니다.

1800투자에 매월 80만 원 수익의 장점

출처 : 땅집고

당시 세대 구분 공사로 만들어진 방 두 개짜리 24평 주택을 보증금 2000에 월세 80만 원으로 계약을 했다고 하는데요. 세대 구분 리모델링에 들어갔던 비용은 총 3800만 원 정도가 든다고 합니다. 그중에서 보증금 2000만 원으로 충당하면 실제 집주인이 투자한 금액은 1800만 원 정도가 된다고 하는데요. 

2018년 당시 인근의 오피스텔의 전, 월세 가격을 비교한다면 세대 구분 리모델링은 충분히 이익인 투자라는 평이 많았습니다. 집주인의 입장에서는 3천만 원을 투자한 것치고는 2~3억짜리 오피스텔들 보다 수익률이 더 좋은 매물을 가지고 있는 것으로 볼 수가 있죠. 거기다가 오피스텔은 준공 이후 시간이 지날수록 가격이 하락세를 타는 것이 대부분이지만 아파트는 오피스텔보다 그렇지 않은 경우가 많은 것이 그 장점입니다. 거기다가 주택의 사용 가치가 크게 높아졌다는 점에서 집값이 더 상승할 가능성이 높아진다고 하네요.

치명적인 단점

아무리 노래방 방음벽을 2중으로 만들었지만 오리지널의 벽만큼 차음 효과는 나타나지 않은 것은 치명적인 단점이며, 국토부에서는 세대 분리 아파트에 대해 가스, 전기, 수도 설비를 새로 해 계량기를 별도로 마련하도록 기준을 제시했다고 하는데요. 문제는 비용 부담과 절차가 복잡하기 때문에 이를 생략해 관리비에 대한 다툼이 있을 수밖에 없다고 합니다. 

또한 주차 문제에도 아파트 전체에서 봤을 때에는 한정된 주차공간에 세대수가 드러나게 되다 보니 주차공간이 부족해지는 현상도 있다고 하네요.

이러한 세대 구분 리모델링의 장점이 세상에 알려지자 백군기 용인시장은 '전월세난 해소를 위해 아파트를 지을 때부터 세대 구분을 계획할 수 있도록 전국 최초로 관련 근거를 마련했다'라고 언급한 적이 있는데요. 앞으로 300세대 이상의 공동주택을 건설할 경우 공급면적 132m2이상의 세대에는 세대 구분형으로 전환할 수 있도록 했고 이로써 전, 월세난에 충분히 도움이 되는 방향으로 흘러갈 것으로 예상이 됩니다.