내집 내가 팔겠다는데 뭐가 문제인가요? 임대인의 어이없는 상황

최근 개정된 주택임대차보호법 시행이 석달이 지나가면서 집주인과 세입자의 분쟁이 전국의 각지에서 끊임없이 일어나고 있습니다.

임대차보호법이란, 쉽게 말해 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월에서 1개월 전까지 임차인에게 ‘갱신거절’의 통지를 하지 않을 경우 동일한 조건으로 2년을 연장하는것으로 보는 것인데요.

때문에 이 법이 시행되기 전과 후로 수도권을 비롯한 전국의 전세금이 하늘 무서운줄 모르고 치솟는 상황이 된것입니다. 이 때문에 기존에 계약을 한 집주인과 세입자는 서로 불편한 상황이 된 것인데요.

만약 세입자의 계약갱신청구권을 거절 하려면 ‘집주인의 실거주’의 명목이 있어야 하는데요. 하지만 이런 명목 때문에 주된 갈등사례로 떠오르고 있습니다. 집주인과 세입자에게 주어진 권리라고 하지만 권리행사 시기나 입증 여부에 따라 결과가 크게 달라지므로 이를 둘러싼 갈등사례가 많이 발생 된것인데요.

한 사례로는 강남 대치동의 한 아파트에서 5억 4천짜리의 전세계약을 앞두고 임대차 분쟁이 이루어 졌습니다. 집주인과 세입자의 전세계약은 2016~2018년 이었고 재계약을 통해 2년 연장을 한 것인데요. 집주인은 세입자가 퇴거한 뒤 실거주할 계획이었으나, 세입자가 이사를 할 시간이 필요하다며 6개월을 더 연장요청을 하였고 이에 합의를 했습니다.

하지만 7월말 등장한 임대차법으로 인해 집주인과 세입자는 6개월 연장을 계약갱신청구권 행사로 봐야 할지 불분명해지면서 불편한 상황이 되어 버렸습니다. 만약 세입자가 이를 요구하지 않았다면 한번더 계약연장을 주장할 수 있는것이고, 집주인은 실거주를 이유로 거절할 수가 있는 것입니다.

결국 이는 6개월 연장한 것을 계약갱신청구권 행사로 볼수 없다고 판단이 되었고, 합의대로 세입자가 6개월 뒤에 이사를 해야한다고 판단이 되었습니다. 또 다른 사례로는 집주인이 실거주를 이유로 세입자의 계약갱신청구권 행사를 거절하려면 이를 증명해야 한다는 사례도 있었는데요.

집주인과 세입자는 2018년 부터 2020년까지 2년간 2억원 상당의 전세를 계약했는데요. 계약완료 3개월 전인 7월달 보증금의 40%를 증액하고 계약을 2년 더 연장하게 된것인데요.

하지만 7월 31일 임대차법이 시행되자, 세입자는 계약갱신청구권 행사와 함께 임대료 증액상환을 5%로 제한하는 전월세상한제도를 적용해 달라고 요청한 것입니다. 이에 집주인은 직접 실거주를 하는 명분으로 계약갱신요구를 거절한 것인데요.

이에대해 집주인은 세입자에게 실거주 목적을 증명해야하는 상황이 되었고 집주인이 실거주하기엔 현실적인 어려움이 많이 있어 보증금 증액분을 3500만원 낮춘 6000만원으로 조정해 임대차 계약을 갱신하게되었습니다.

그리고 만약 집주인이 거짓으로 실거주의 이유를 대며 계약갱신요구를 거절하고 제3자에게 임대를 한다면 기존 세입자는 집주인에게 손해배상청구 소송을 제기할 수도 있습니다.

이처럼 새롭게 적용된 임대차보호법으로 인해 전세의 매물은 현저히 줄어들고 집값은 치솟는 상황인데요. 때문에 집주인은 자기집을 마음대로 세를 주지도 못하는 상황이고, 세입자들은 전세 매물이 없어 집을 구하지 못하는 상황이 되었습니다. 때문에 ‘임대차보호법은 누구를 위한 법인가?’라는 민심이 여기저기서 흘러나오고 있어 부동산시장에 큰 혼란이 왔습니다.